物业公司与业主的物业费纠纷调解案

一、案情简介

2024年7月2日，哈尔滨市民商事调解心中收到从哈尔滨仲裁委员会转送的物业费纠纷案件，某物业公司就业主张先生未按时交纳物业费申请调解。调解诉求：1.被申请人支付申请人2023年1月1日至2023年12月31日的物业管理服务费2198.64元、电梯服务费828元，合计3026.64元。事实与理由：2017年5月23日，被申请人与申请人签订《前期物业管理服务协议》约定申请人向被申请人为业主的群力家园小区E区4号楼1单元1401室房产提供物业管理服务，该房产建筑面积114.51平方米，物业管理服务费为1.60元/建筑平方米/月，电梯服务费按《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》收取，上述费用按年收取。而姓张业主辩解，之所以不交物业费，是因为有如下原因：

1.物业服务不到位，光收钱不干事儿，我不接受物业服务，没义务交钱；2。单元电梯总坏，有一次我从电梯内滑落受伤，物业答应我免交物业费；3。我家房门被撬，丢了裘皮大衣等贵重物品，由于监视镜头坏了，物业应该先赔偿，我再交费；4。物业并没有给我提供优质服务，我居住的房屋存在质量问题。

根据《物业管理服务协议》第一条第一款：房屋共用部位的维护和管理，（1）在地下车库的通风口，在我客厅窗户的底下，产生透寒、返潮的问题；（2）地下车库的楼板与我家一楼地面也存在返潮的问题；（3）因为外墙透寒的问题导致客厅墙体返潮长毛，墙体冷山部分在停暖气的时候出现返潮长毛问题。

二、调解过程

调解员一边询问业主不交费理由，一边向代理律师了解这些理由的内情，同时征求物业经理的意见，如果采用柔性调解方式解决，调解员根据《物业法》第六条第一款和第七条第五款逐条分析和解释：

1.物业为业主服务、业主交纳物业费。业主权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；业主义务：按时交纳物业服务费用；《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 如果多数对业主物业服务不满意，根据《民法典》第九百四十六条： 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

2.所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 单元电梯坏了，造成业主受伤，物业公司应该承担修复电梯，赔偿业主损害的责任。但物业经理说问题已解决，电梯早已修好，也免去了业主的2年物业费。 业主不能没完没了，拿着这个件事儿无休止纠缠。 《民法典》第九百四十二条规定： 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3.关于监视镜头坏了，业主被盗的损失赔偿的问题。首先要看物业是否有尽到自己的责任：如果小区所有监控都坏了，是由于物业管理不当而导致的，致使警察无法找到嫌疑人的痕迹，小区门口还设立有安保执勤，那么物业是有过失责任的。如果被盗业主附件监控设备的损坏是由于天灾、人为破坏等造成的，物业管理方可以协助受损业主维权，如及时报案。若小区也没有设立安保执勤，这时物业企业无法承担赔偿责任。

调解员提醒，作为物业服务企业应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。但此瑕疵不属于怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故某业主以房屋质量有问题、物业服务存在瑕疵为由拒交物业费是没有法律依据的。 同时，其拒交物业费的行为一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。如果允许个别业主以服务中的一般瑕疵为由拒交物业服务费，会造成物业公司的运营经费不足，服务积极性降低，导致物业公司无法维持正常的物业服务。同时，物业公司应做好小区的安全防范工作，保证小区人居环境的安全有序。按合同约定支付物业服务费，但虽然物业存在违约行为，但业主未能及时出具被盗损失的凭证，         

三、调解结果

为平衡双方的权利义务，物业公司主动表示以后提高物业服务水平，将该期间的物业服务费和电梯服务费按原标准一定95%比例收取，业主同意了物业公司的建议，当天就交纳了物业服务费和电梯服务费。

四、案件评述

物业服务费纠纷案件牵涉到千家万户，与业主的利益息息相关，属于额度不大、但矛盾不小、而细节难辨、却解决困难。如果处理不妥，将产生连锁反应，社会影响会很大。所以调解员本着以法据理服人，真情服务感人，逐项进行分析，辨别是非曲直，让物业和业主充分发表意见，陈述自己主张，用证据说话，讲法析理，本着当事人对自己提出的仲裁请求所依据的事实或者反驳对方仲裁请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业公司由于物业服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面的问题，让广大业主不满而作出让步，业主也没有充分证据，只好交纳物业服务费，最终纠纷得到圆满解决。