调解工作典型案例（五）

双鸭山市某物业公司与汝某物业纠纷调解案

案情简介

2016年10月，双鸭山市某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与某房地产开发有限公司签订了物业管理服务合同，为双鸭山市某小区提供物业服务。该小区业主汝某自2021年2月初开始未缴纳物业费用，经物业公司多次催要仍拒绝缴纳。2022年1月末，物业公司将汝某起诉至人民法院，诉请汝某支付从2021年2月至2022年1月期间拖欠的物业管理费4190元，违约金4480元，共计8670元。人民法院在征求双方当事人意见后，将该案委托给双鸭山市非诉讼纠纷解决中心法院分中心（以下简称“法院分中心”）进行调解。

调解过程

法院分中心受理案件后，立即指派经验丰富的调解员开展调解工作。通过仔细查阅卷宗，走访小区居民和物业工作人员了解相关情况，鉴于该案时间跨度比较长、涉及的法律问题比较复杂，调解员邀请律师组建调解小组共同参与调解。

经调查，业主汝某于2018年12月入住并与物业公司签订《物业管理委托书》，入住后汝某按时缴纳物业管理费。2021年1月，汝某将车停在小区内被砸，报警后也一直未找到砸车人。汝某认为，物业公司对小区日常管理不严格，也未安装摄像头，导致其遭受了财产损失，公安机关也难以侦破，提出由物业公司对其财产损失承担责任。汝某与物业公司进行了多次沟通协商均未能达成一致意见，于是汝某拒绝缴纳物业管理费，并表示要用物业管理费抵扣财物损失。

调解小组经分析研判后认为：本案涉及财产数额不大，且双方都有和解的意愿，调解的重点应当是劝导双方相互理解，互作让步。而让双方互相理解让步的前提，就是要以事实为依据，以法律为准绳，让双方当事人了解相关法律规定，明确自己的权利义务。为此，调解员采用“面对面”调解方式，将双方当事人召集在一起，由律师为双方释法明理，普及相关法律法规。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。律师表示：首先，车辆被砸造成财产损失和拖欠物业费是两种不同的法律关系，物业公司收取物业管理费是基于物业公司与业主签订的物业服务合同，物业公司按照合同约定提供了物业服务,业主就应当按照合同约定缴纳物业费，业主车辆损坏不是拒绝缴纳物业费的理由。其次，业主车辆被砸造成的财产损失，其直接责任应当由破坏财物的人来承担，但是，如果物业公司对该案件的发生有过错的，物业公司也应当承担一定的责任。因此，物业公司是否有过错，关键要看物业公司是否按照法律规定及合同约定完全履行了管理服务义务，如果物业公司在安保措施和防范工作等方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，则物业公司就不应承担案外人违法行为所致的损害结果的民事赔偿责任。本案中，汝某并未提供出物业公司存在过错的相关证据，因此物业公司不应承担违约和赔偿责任。

经过律师耐心细致的讲解分析，汝某终于弄清了这起案件背后的法律关系。此时，调解员抓住时机加以情理疏导，让业主汝某认识到拒缴物业费并不合理，即便到了法院也会败诉，而其车辆被砸造成的财产损失，也要依法依规来主张。

随后调解员又对物业公司进行劝说，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，双方约定的物业管理费为4190元，而违约金达4480元，属于“约定的违约金过分高于造成的损失的”情形，因此，其主张违约金的金额不合理。同时，调解员劝导物业公司换位思考，体谅业主车辆被砸，而且财产损失长期得不到赔偿的心理感受，物业公司与业主还要长期打交道，俗话说远亲不如近邻，希望双方以和为贵，协商解决此事。经过调解员入情入理的劝说，物业公司表示，如汝某能够补齐所欠的物业管理费，可以免除其违约金。在调解员不懈努力下，双方终于达成一致意见。

调解结果

经调解，双方达成如下协议：

1.汝某缴纳自2021年2月至2022年1月期间拖欠的物业管理费4190元，并承诺以后每年按时足额缴纳；

2.物业公司放弃要求汝某支付违约金；

3.汝某不再就2021年车辆被砸事件向物业主张责任。

双方签订协议后，汝某当场缴纳了拖欠的物业费，双方握手言和。

案件点评

因物业收费引发的纠纷是较为常见的物业纠纷类型。本案的症结表现为，双方对相关法律规定的一知半解。业主汝某认为自己的车辆在小区内被砸，如果找不到砸车人，就应当是小区物业的责任。而物业公司为了能够及时收取到物业费，便与业主约定了高额的违约金。调解员抓住症结，邀请律师参与，对双方进行释法，明确了双方的权利义务。同时，采取法、理、情相结合方式，劝说双方以和为贵、友好协商，最终圆满地解决了纠纷。

点评专家：周国臣，黑龙江省司法厅立法二处处长